- La Administración Municipal continúa a la espera de la modificación normativa por parte del Ministerio de Vivienda para permitir el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social en el macroproyecto San José.
- La decisión judicial reciente se suma a otros fallos que respaldan las actuaciones del municipio y abre la posibilidad de reactivar iniciativas de vivienda en el sector.
Fotografía: toma aérea de San José
El macroproyecto San José, una de las apuestas urbanísticas más importantes de Manizales, enfrenta desde hace varios años un obstáculo central: las condiciones normativas que restringen el desarrollo de vivienda de interés social. Tras una nueva decisión judicial, la Alcaldía de Manizales podrá retomar el proceso de modificación de estas reglas ante el Gobierno Nacional.
El secretario de Planeación de Manizales, José Fernando Olarte, explicó que las dificultades se remontan a la etapa del programa de viviendas gratuitas del Gobierno Nacional. En ese momento se presentaron problemas con contratistas que no terminaron las obras, lo que derivó en procesos legales y retrasos que afectaron la continuidad de nuevos proyectos en el sector.
Después de esos inconvenientes no volvieron a desarrollarse proyectos de vivienda. La razón principal es que las condiciones en las que se estructuró el macroproyecto no resultan viables para lograr cierres financieros. El municipio lo reconoce desde 2018, explica el secretario.
Desde 2021 la Alcaldía de Manizales inició ante el Ministerio de Vivienda un trámite para modificar la resolución que define esas condiciones. El propósito consiste en ajustar los elementos normativos que hoy limitan la estructuración de proyectos habitacionales.
Ese proceso se suspendió en 2023 tras la presentación de una acción popular. Luego de que el caso tuviera decisiones favorables para el municipio en diferentes instancias, el trámite se retomó en 2025. El proyecto de modificación normativa fue radicado ante el Ministerio en diciembre del año pasado y se encuentra en evaluación.
De acuerdo con la Secretaría de Planeación, el principal obstáculo tiene relación con las cargas urbanísticas establecidas para el desarrollo del macroproyecto. Estas condiciones exigen aportes económicos, permisos y otras exigencias mayores, que en otros sectores de la ciudad, lo que dificulta la construcción de vivienda de interés social.
“El problema no está en las normas técnicas de construcción, que están claras. La dificultad está en las cargas urbanísticas que se deben asumir para desarrollar los proyectos. En San José son más altas que en otros sectores de Manizales y eso hace que los proyectos no sean viables para el mercado ni para el Estado”, dijo el funcionario.
La propuesta presentada al Ministerio plantea ajustes en esas condiciones con el fin de que el suelo del sector resulte competitivo para proyectos habitacionales destinados a familias de ingresos bajos y medios. Según la Administración Municipal, ese objetivo corresponde al propósito original del macroproyecto.
El secretario de Infraestructura de Manizales, José Fernando Olarte, señaló que la decisión judicial respalda la necesidad de avanzar en ese ajuste. “Recibimos con muy buena expectativa la sentencia que dicta el Consejo de Estado con respecto al macroproyecto de San José. Reafirma lo que hemos estado insistiendo ante el Ministerio de Vivienda: se requiere una modificación de las condiciones normativas para el desarrollo del macroproyecto, específicamente para el desarrollo de vivienda de interés social. Necesitamos lograr una mejor distribución de las cargas y los beneficios que se generan en San José para que lleguen proyectos habitacionales que permitan generar vivienda para los ciudadanos de San José y sus laderas”, indicó.
Mientras se define la modificación normativa, el municipio continúa con otros componentes del plan urbano en el sector, entre ellos procesos de gestión predial, desarrollo de espacio público y equipamientos contemplados en el diseño inicial.
La Alcaldía de Manizales informó que existen ejercicios técnicos y modelaciones que permiten proyectar el desarrollo de nuevas unidades residenciales una vez se adopten los cambios normativos. “Tenemos modelaciones a partir de la norma que propusimos al Ministerio. También realizamos acercamientos con desarrolladores urbanísticos interesados en el suelo de San José. Lo que necesitamos es que la modificación se oficialice para abrir convocatorias para la construcción de apartamentos”, agregó el secretario de Planeación.
Además dijo que la Administración también espera la participación del Gobierno Nacional en programas de vivienda de interés social. Según explicó, los aportes del Ministerio permitirían completar los cierres financieros de los proyectos y ampliar la cobertura de beneficiarios. Además, señaló que la resolución de los aspectos normativos resulta necesario para activar el desarrollo habitacional en San José, atraer inversión y permitir que las familias interesadas en vivienda de interés social encuentren nuevas oportunidades en este sector de la ciudad.
